Profits réalisés par les lotisseurs

Modalités d'imposition

Les profits de lotissements réalisés par les personnes ayant acquis le terrain en vue de le revendre par lots sont imposables, dans la catégorie des bénéfices professionnels.

Ils sont donc soumis à l'ensemble des règles régissant ces derniers, sous réserve des particularités suivantes.

Fait générateur

Période d'imposition

Le fait générateur est constitué par la cession à titre onéreux des biens ou des droits.

Les produits correspondant à des créances sur la clientèle ou à des versements reçus à l'avance en paiement des prix sont rattachés à l'exercice au cours duquel intervient la livraison des biens pour les ventes ou opérations assimilées s'appliquent de plein droit pour la détermination des résultats imposables d'un lotisseur.

Il s'ensuit que les produits résultant de la cession de terrains lotis doivent être rattachés aux résultats de l'exercice au cours duquel le bien est livré, c'est-à-dire la remise des titres de propriété à l'acquéreur, applicables aux ventes d'immeubles ne présentant pas le caractère de bâtiments.

Dès lors, jusqu'à la date de la livraison, l'encaissement total ou partiel du prix de vente reste sans effet sur la détermination des résultats du vendeur.

Corrélativement, les dépenses afférentes aux travaux d'aménagement et de viabilité exécutés avant la livraison des terrains ne peuvent être déduites que des résultats de l'exercice auquel les produits - créance du prix de vente ou prix payé d'avance - sont eux-mêmes rattachés.

En effet, ces dépenses qui, jusqu'à la date de livraison, correspondent à des travaux en cours et doivent être inscrites comme tels à l'actif du bilan, n'entraînent aucune diminution de l'actif net et n'ont par suite aucune incidence sur le résultat fiscal de l'entreprise.

Pour cette même raison, les lotisseurs ne sauraient être autorisés à constituer en franchise d'impôt des provisions destinées à faire face à des charges résultant de la réalisation de travaux en cours.

Mais, bien entendu, le vendeur a la possibilité de prendre en compte, au moyen d'une provision fiscalement déductible dans les conditions de droit commun, le montant des travaux d'aménagement restant à réaliser à la clôture de l'exercice et afférents aux seuls lots vendus.

Les lotisseurs n'ayant pas d'établissement en Algérie sont assujettis à des règles de taxation particulière

Le gain réalisé par un lotisseur est constitué en principe par la différence entre :

- d'une part, le prix de cession des terrains lotis ;

- et, d'autre part, le prix d'acquisition de ces mêmes terrains auquel s'ajoutent les frais afférents à la constitution du lotissement et les frais  

Prix de cession

Le prix de cession est celui qui a été stipulé au profit du cédant.

Au prix de cession, doivent s'ajouter toutes les charges et indemnités stipulées au profit du cédant à quelque titre et pour quelque cause que ce soit

Consignation d'une partie du prix

Le Conseil d'État a jugé que doit être comprise dans le produit des ventes de lots réalisées au cours d'un exercice une somme qui, en application d'une convention passée entre le lotisseur et la commune, est restée consignée afin de garantir l'exécution de certaines voies prévues dans l'autorisation de lotir et appelées à être incorporées dans la voirie communale dès lors que :

- la consignation de cette somme est sans influence sur l'acquisition par le contribuable de la créance correspondant à l'intégralité du prix de vente, à la date à laquelle ladite vente a été conclue ;

- il ne ressort en outre d'aucune clause inscrite dans les actes de vente que l'acquisition du prix dans sa totalité par le vendeur fut subordonnée à une condition suspensive

Frais de vente

Les frais, notamment d'intermédiaire, supportés à l'occasion de la vente des lots peuvent être déduits du prix de cession.

Prix de revient

Prix d'acquisition

En principe, le prix d'acquisition est le prix effectivement versé par l'intéressé, tel qu'il a été stipulé dans l'acte.

Il doit être majoré :

- d'une part, de toutes les charges et indemnités augmentatives du prix ;

- et, d'autre part, des frais d'acquisition.

Ces frais s'entendent des frais et loyaux coûts du contrat

Ils comprennent, le cas échéant, les droits de timbre, les droits d'enregistrement et les frais de publicité foncière (y compris le supplément de droits qui résulte d'une insuffisance d'évaluation) ou la TVA, les honoraires du notaire et les commissions versées aux intermédiaires.

Ces frais ne peuvent être ajoutés au prix d'acquisition que s'ils ont été supportés effectivement par le contribuable ou le cas échéant par ses auteurs ; mais iI n'y a pas lieu de les ajouter au prix dans le cas d'une vente « contrat en mains ».

Il a été jugé que le prix de revient à retenir est le prix d'acquisition du terrain et non sa valeur à l'époque où, entreprenant le lotissement, le propriétaire prétendait que ledit terrain était passé dans son patrimoine commercial, car aucune disposition légale ne permet de regarder le contribuable comme possédant, à l'occasion des opérations en cause, un patrimoine commercial distinct de son patrimoine civil

La plus-value réalisée par une société civile à l'occasion de la vente de terrains qu'elle a lotis est égale à la différence entre le prix de vente de chaque parcelle et son prix de revient calculé en ajoutant à la valeur pour laquelle elle est entrée dans le patrimoine social les frais de lotissement et de vente correspondant.

Jugé, à cet égard, que les sociétés ne peuvent, pour le calcul de la plus-value dont il s'agit :

- ni substituer à la valeur d'entrée des parcelles en cause dans leur patrimoine la valeur desdites parcelles à la date d'ouverture du premier exercice au cours duquel ont été effectuées des opérations dont les profits entraient dans le champ d'application de l'impôt sur les sociétés ;

- ni déduire du produit des ventes réalisées au cours dudit premier exercice la totalité des frais de lotissement et de vente relatifs à l'ensemble du lotissement, cette déduction devant être limitée aux frais afférents aux seules parcelles vendues pendant l'exercice considéré

Lorsque l'opération de remembrement est réalisée conformément aux procédures réglementaires en vigueur, elle revêt un caractère intercalaire : le bien reçu à l'issue de l'opération est réputé acquis dans les mêmes conditions et pour le même prix que le bien précédemment apporté.

Il s'ensuit qu'en cas de lotissement ultérieur de la parcelle attribuée, le régime fiscal applicable à l'opération est apprécié en fonction de l'origine de propriété du bien précédemment apporté et le profit calculé par rapport à la valeur d'origine de ce bien.

Frais financiers

Lorsque le contribuable a contracté des emprunts dans le cadre général de son activité industrielle et commerciale de lotisseur, il peut déduire la totalité des intérêts.

La circonstance que ces emprunts n'aient pas été affectés en totalité à l'opération de lotissement a été jugée sans incidence

Bien entendu, le contribuable n'est pas fondé à demander la déduction de frais financiers résultant de divers emprunts contractés à l'origine du lotissement, dès lors qu'il n'est pas en mesure d'en justifier de façon précise la réalité et le montant

Impenses

Les impenses s'entendent des dépenses faites pendant la période comprise entre l'acquisition et l'aliénation du bien, qui ne constituent pas des frais normaux d'exploitation ou de dépenses d'entretien.

Il s'agit essentiellement des frais de lotissement, tels que les travaux d'aménagement et de viabilité.

Les divers frais énumérés ci-dessus doivent être justifiés.

Les justifications nécessaires sont constituées par la présentation de tous les documents pouvant servir de preuve (notes d'honoraires, devis, quittances, etc.) qui seront demandés par le service en tant que de besoin.

En ce qui concerne les frais non encore exposés à la clôture d'un exercice, les lotisseurs peuvent, conformément aux règles de détermination des bénéfices industriels et commerciaux, les prendre en compte sous forme de provisions, sous réserve que les conditions générales de déduction des provisions soient réunies

Obligations des lotisseurs

Les personnes qui réalisent des opérations de lotissement sont soumises aux prescriptions d'ordre général auxquelles sont tenus tous les contribuables relevant de l'impôt sur le revenu au titre des bénéfices industriels et commerciaux..

Modalités spéciales d'imposition

Profits de lotissement constituant des « revenus exceptionnels 

Lorsqu'ils sont réalisés dans le cadre d'une activité professionnelle, les profits ne peuvent pas être regardés comme des revenus exceptionnels

En revanche, lorsque ces mêmes profits peuvent être considérés comme ne se rattachant pas à l'exercice d'une activité professionnelle, ils sont susceptibles de bénéficier de ce dispositif.

Sort des moins-values

Si la cession fait apparaître une moins-value, cette dernière est déductible des bénéfices entrant dans la catégorie des BIC.

Le déficit éventuellement constaté dans cette catégorie peut être imputé, sur le revenu global de l'année considérée, et, en cas d'insuffisance de ce revenu, sur le revenu global des années suivantes jusqu'à la quatrième année inclusivement

Contribuables non domiciliés en Algèrie

Les lotisseurs qui n'ont pas de domicile fiscal (ou d'établissement) en France sont tenus à des obligations spéciales analogues à celles prévues à l'égard des marchands de biens se trouvant dans la même situation, à savoir :

Les profits taxables sont déterminés dans les mêmes conditions que pour les profits réalisés par des contribuables domiciliés en France..

Question

marchands de biens qui demandent à bénéficier du régime spécial des achats et sont redevables de la TVA

En vertu de cet article, la base d’imposition à la TVA est constituée par la marge brute réalisée à raison de la revente des biens qu’ils ont achetés, c’est-à-dire par la différence entre le prix de vente du bien cédé (augmenté des charges) et les sommes versées par le cédant pour l’acquisition de ce bien.

Dans le cas d’un lotisseur qui acquiert un terrain et le revend par lots après avoir réalisé les travaux de viabilisation et d’aménagement des parties communes, les services extérieurs de la direction générale des impôts considèrent que le prix de revient au mètre carré de chaque lot revendu se détermine, pour le calcul de la plus-value, en fonction de la superficie totale du terrain sans distraction des surfaces affectées à la voirie et aux espaces verts.

Or ces dernières ont vocation à être ultérieurement cédées gratuitement à l’association des copropriétaires ou à la commune.

Cette manière de procéder pénalise le lotisseur puisqu’elle majore la base d’imposition à la TVA du prix d’achat des parties communes exclues ultérieurement des cessions à titre onéreux.

La méthode visant à déterminer le prix de revient des lots revendus à partir de la seule superficie effectivement vendable semblerait plus logique et plus équitable.

En conséquence, il lui demande si cette dernière solution est en mesure de recueillir son assentiment. 
Réponse

En conséquence, les lotisseurs doivent soumettre les ventes de terrains à bâtir à des particuliers à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) sur la marge réalisée.

Conformément à l’article 268 du code déjà cité, la base d’imposition des opérations soumises à la TVA sur la marge est constituée par la différence entre, d’une part, le prix exprimé, majoré des charges, ou la valeur vénale des biens si elle est supérieure, et, d’autre part, les sommes que le cédant a versées au titre de l’acquisition de l’immeuble revendu.

Il est admis que soient inclus dans le second terme de la différence les frais d’acte, les honoraires du notaire, les droits de timbre et d’enregistrement ainsi que les frais de publicité foncière.

Les lotisseurs sont également autorisés à déduire la TVA supportée en amont au titre des frais généraux et des travaux réalisés.

Dans le cas d’un lotisseur qui acquiert un terrain et le revend par lots après avoir réalisé les travaux de viabilisation et d’aménagement des parties communes, la marge est calculée sur la base de la différence entre le prix de vente de chaque lot, objet de la cession et son prix de revient, selon la terminologie du Conseil d’État, estimé en imputant à chaque lot une fraction du prix d’acquisition global du terrain, étant précisé qu’il appartient au contribuable de procéder à cette imputation selon la méthode de son choix, sous réserve du droit de vérification de l’administration et sous le contrôle du juge de l’impôt (Conseil d’État, 23 mars 1979, req. n° 9103).

Dans ces conditions, le prix d’acquisition des parties communes peut être pris en compte dans la détermination du prix de revient de chaque lot mis en vente, dès lors que l’aménagement des parties communes est nécessairement inclus dans leur prix de vente.